Là quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Các quỹ đất trung tâm thành phố gần như đã phủ kín nên thị trường Bất động sản đang dịch chuyển theo 2 hướng : căn hộ chung cư thành phố và đất nền vùng ven. Vậy đầu tư kênh nào là an toàn, Địa ốc ngôi nhà thân yêu sẽ đưa ra phân tích kỹ càng cho sự lựa chọn của bạn!
KÊNH ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN
a. Ưu điểm của kênh đầu tư đất nền.
Là một kênh giữ tiền hiệu quả.
Thay vì gửi tiết kiệm ở ngân hàng với lãi suất thấp thì đầu tư đất nền là một kênh đầu tư – giữ tiền hiệu quả hơn rất nhiều. “Mua thổ không bao giờ lỗ” – giá đất luôn có xu hướng tăng tốt theo thời gian. Ngoại trừ những quỹ đất vướng quy hoạch thì cũng được nhà nước đền bù xứng đáng.
Nếu đầu tư vàng, đô la, … đều có xu hướng rớt giá, dễ bị trộm cắp. Thì đất nền rất an toàn.
Có sổ – Thế chấp ngân hàng nhanh.
Đối với việc đầu tư các dự án đất nền có sổ sẵn thì nhà đầu tư có thể thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư dự án khác. Hiện nay đất nền được ngân hàng thẩm định vay với 60% giá trị bất động sản, đối với biệt thự nhà phố là 70-80% giá trị. Xu hướng xoay vòng dòng tiền để đầu tư được nhiều chỗ này đang được nhiều người lựa chọn. Miễn sao khách hàng có nguồn tiền cố định hằng tháng để trả tiền lãi ngân hàng.
Vì đầu tư đất nền nếu đúng những khu vực tiềm năng thì 6 tháng đến 1 năm giá đất có thể tăng 2-3 lần là chuyện bình thường.
b. Nhược điểm của kênh đầu tư đất nền.
Chỉ có đất vùng ven mới có giá rẻ.
Con người ngày càng đông nhưng đất thì không sinh thêm nên nhu cầu về nhà ở luôn tăng giúp cho giá của Bất động sản luôn tăng tốt. Giá đất ở các khu vực trung tâm thành Phố hiện đang đạt ngưỡng. Thủ Đức, Quận 9 là những quận ven của Thành Phố Hồ Chí Minh, giá đất cách đây 5 năm chỉ là 10 triệu/m2 nhưng giờ giá không dưới 25 triệu/m2. “Nước chảy về vùng trũng” là quy luật.
Lấy Thành phố Hồ Chí Minh làm tâm điểm thì giá đất ở những khu vực còn ở mức dưới 1 tỷ như: Long Thành, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Chơn Thành,…
Nhà đầu tư dễ bị cuốn vào làn sóng tăng giá ảo.
Những khu vực tăng giá bất ngờ, tăng giá nhanh và nhiều lần thông thường do phần lớn “cò” khu vực tự hô giá cao rồi đẩy giá tăng không kiểm soát. Nói cách khác đây là chiêu thức của giới đầu cơ tích trữ.
“Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án lớn… trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi” – Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM nhận định.
Phú Quốc, Đà Nẵng, Vân Đồn,… là một minh chứng điển hình cảnh tỉnh cho những nhà đầu tư ham lợi, đua theo cơn “bong bóng” sốt ảo để khi giá đất rớt, hàng nghìn người chôn vốn không có đầu ra.
Xem thêm: Tìm hiểu về những nét tiêu biểu trong kiến trúc kinh thành Huế
Mua đất dân có sổ sẵn – Dễ bị “cò” dẫn dắt mua kê giá.
Chọn và tìm mua đất dân là một kênh đầu tư hợp lý. Nhưng rất ít trong số đó có thể trực tiếp giao dịch với chủ đất.
Thông thường khi quan tâm đất khu vực thì sẽ được những môi giới tự do – “cò đất” dắt đi. Khả năng giá đất bị kê giá là rất cao. Có những chỗ bị cò kê 200 – 500 triệu so với giá gốc. Đây là một thiệt thòi đối với nhà đầu tư, nhiều khi khách hàng phải đợi 1-2 năm thì giá đất thực tế mới cao ngang với giá khách hàng mua vào.
KÊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ
a. Ưu điểm kênh đầu tư căn hộ.
Thủ tục vay đơn giản.
Căn hộ đa phần đều được liên kết với ngân hàng để cho vay, thông thường khách hàng chỉ cần thanh toán từ 30% là đã có thể sở hữu căn hộ. Nhà đầu tư chỉ cần chứng minh thu nhập là hợp lệ để vay, thủ tục rất đơn giản.
Là kênh đầu tư lướt sóng an toàn.
Quy trình để một dự án căn hộ từ khi mở bán cho đến khi hình thành trung bình từ 1-3 năm tuỳ theo quy mô. Đây là thời gian Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng. Nếu khách hàng mua vào giai đoạn 1 sẽ sở hữu được giá rẻ nhất, chiết khấu cao, tiến độ thanh toán linh hoạt nhất cộng với khả năng sinh lời là an toàn nhất. Thông thường một dự án từ lúc mở bán đến lúc hoàn thiện bàn giao tăng từ 5-10%.
Nên đây chính là lý do nhà đầu tư nên mua sớm để được giá tốt nhất, cả căn hộ lẫn đất nền.
Luật bảo vệ người mua tốt hơn.
Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua căn hộ được bảo vệ nhiều hơn. Các chủ đầu tư cần liên kết với ngân hàng khi bán căn hộ, chung cư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng như cam kết tiến độ và bàn giao thì bên phía ngân hàng phải chịu trách nhiệm bồi thường cho người mua. Điều luật này giúp mục đích bảo vệ quyền lợi cho người mua bất động sản đang trong quá trình hình thành.
Có đầy đủ tiện ích từ nội khu đến ngoại khu.
Tuỳ theo quy mô và giá thành, các dự án căn hộ đều có trọn gói các dịch vụ tiện ích như: trường học, khu vui chơi, siêu thị, nhà hàng,… Điều này tạo nên sự tiện nghi cho cư dân. Những dự án có vị trí đắc địa và nhiều tiện nghi luôn được khách hàng quan tâm chọn mua.
Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, thay vì bỏ ra số tiền mua căn hộ 3 phòng ngủ trong khu trung tâm thành phố, thì nhiều người sẽ chấp nhận bỏ ra số tiền tương đương và chọn một căn nhà liền kề cách trung tâm thành phố khoảng 20 phút lái xe nhưng có đầy đủ tiện ích.
b. Nhược điểm kênh đầu tư căn hộ.
Giá tăng chậm, tăng giảm phụ thuộc thị trường.
So với đất nền, căn hộ có giá tăng chậm hơn, và tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ không nhiều. Không có trường hợp dự án căn hộ nào tăng từ 2 tỷ lên 4-5 tỷ trong thời gian ngắn. Giá căn hộ thường tăng 10-30% trong 3 năm đầu, những năm sau đó có xu hướng bình ổn và giá giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.
Vấn đề thanh khoản của căn hộ phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường. Ví dụ, giá khu vực là 2 tỷ, nhà đầu tư cũng không thể bán ra với giá cao hơn. Có trường hợp căn hộ mua vào 2 tỷ, bán ra hạ giá xuống vẫn không có khách hàng mua.
Xem thêm: Cát xây dựng có những loại nào? Tiêu chuẩn cát xây dựng 2025
Căn hộ xuống cấp theo thời gian.
Căn hộ có xu hướng xuống cấp nhanh hơn nhà ở mặt đất. Sự xuống cấp của căn hộ phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và ý thức của cư dân.
Giá căn hộ thường tăng ở giai đoạn đầu rồi đạt ngưỡng bão hoà. Sử dụng tầm sau 15 năm nhìn chung xu hướng bán thấp hơn giá thông thường.
Nhà đầu tư bị chi phối từ quảng cáo ảo.
Căn hộ là sản phẩm bất động sản được mở bán từ khi nó chưa hình thành nên nhà đầu tư khi tìm hiểu dự án thường choáng ngợp trước những phối cảnh 3D và hình minh hoạ của dự án.
Ngân hàng định giá thấp.
Cũng chính từ các lý do công trình có xu hướng xuống cấp theo thời gian nên các dự án căn hộ, chung cư khi có sổ sẵn chỉ được ngân hàng định giá từ 50%. Trong thời gian tới ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản nên nhà đầu tư nên xu hướng cho vay từ 50% chỉ còn 40%. Đây là một tin buồn cho những dân cư muốn thế chấp sổ để có vốn làm ăn, hoặc đầu tư,…
Chi phí dịch vụ cao.
Chi phí căn hộ cao gấp nhiều lần so với nhà ở. Phí dịch vụ trung bình hiện nay từ 1- 3 triệu cho phân khúc căn hộ bình dân và tầm trung, 3-10 triệu cho phân khúc căn hộ hạng sang. Đó là các khoản phí cho việc: gửi xe, bảo vệ, bảo trì thang máy, hồ bơi,..